第三节 房地产企业权益资金筹集管理
一、权益资金筹集管理概述
房地产企业资本金是指房地产企业在工商行政管理部门登记注册的资本，也就是开办房地产企业的注册资金。它是房地产企业从事生产经营活动、承担有限民事责任的本钱。
资本金制度是国家围绕企业资本金的筹集、管理以及所有者的责、权、利等方面所作的法律规范。建立资本金制度，对于保障所有者权益和实现企业自负盈亏都有着重要意义，具体见图3-14。
图3-14 建立资本金制度的意义
房地产企业资本保全的“三原则”见图3-15。
图3-15 资本保全的“三原则”
权益资金又称权益资本，指投资者所投入的资本金减去负债后的余额。其具有以下特点，见图3-16。
图3-16 权益资金的特点
房地产企业权益资金的形成方式见图3-17。
图3-17 权益资金的形成方式
房地产企业拟订筹资方案，必须综合考虑国家产业政策导向、房地产企业发展战略、市场前景等一系列宏观因素和资金成本、资本结构等微观因素，具体见图3-18。
图3-18 筹资方案的内容
房地产企业筹集权益资金，应当履行内部决策程序和必要的报批手续。
1.内部决策
房地产企业筹资的内部决策程序见图3-19。
图3-19 筹资的内部决策程序
2.外部报批
房地产企业筹资的外部报批程序见图3-20。
图3-20
图3-20 筹资的外部报批程序
房地产企业筹集的实收资本必须验资，以保证出资的真实可信。验资的要求见图3-21。
图3-21 验资要求
二、房地产企业吸收直接投资
吸收直接投资是指房地产企业按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法人、个人投入资本，形成房地产企业资本金的一种筹资方式。吸收直接投资不以股票为媒介，是非股份制企业筹集主权资本的一种基本方式。吸收直接投资中的出资者都是企业的所有者，他们对企业拥有经营管理权。
按所形成资本金的构成，房地产企业通过吸收直接投资方式筹集资金的方式可以归纳为以下三类，见图3-22。
图3-22 吸收直接投资的种类
房地产企业在采用吸收直接投资方式筹集资金时，投资者向企业出资的方式主要有货币资金投资、实物投资、工业产权和非专利技术投资以及土地使用权投资四种，见图3-23。
图3-23 直接投资的出资方式
房地产企业吸收直接投资的优缺点见表3-1。
表3-1 吸收直接投资的优缺点
三、房地产企业发行普通股票
1.普通股的概念
普通股股票简称普通股，是股利随着股份公司利润的多少及股利政策的松紧而变化的股票。普通股股东享有作为股东的平等权利并负有相应的义务。通常情况下，股份有限公司只发行普通股股票。
2.普通股股东的权利
持有普通股股份者为普通股股东。依照我国《公司法》的规定，房地产企业普通股股东主要有以下权利（图3-24）。
图3-24 普通股股东的权利
普通股筹资的成本就是普通股投资的必要报酬率，其测算方法一般有三种：股利折现模型、资本资产定价模型和无风险利率加风险溢价法。
1.股利折现模型
股利折现模型的基本形式见图3-25。
图3-25 股利折现模型的基本形式
【例3-1】某房地产企业拟发行一批普通股，发行价格12元，每股发行费用2元，预定每年分派现金股利每股1.4元。则该普通股筹资成本测算为多少？
【例3-2】某房地产企业准备增发普通股，每股发行价为20元，发行费用2元，预定第一年分派现金股利每股1.8元，以后每年股利增长6%。则该普通股筹资成本测算为多少？
2.资本资产定价模型
资本资产定价模型见图3-26。
图3-26 资本资产定价模型
【例3-3】某股份公司普通股股票的β值为1.5，无风险利率为5%，市场投资组合的期望收益率为10%。则该企业的普通股筹资成本是多少？
解：普通股筹资成本=5%+1.5×（10%-5%）=12.5%
3.无风险利率加风险溢价法
无风险利率加风险溢价法见图3-27。
图3-27 无风险利率加风险溢价法
【例3-4】假定某房地产企业普通股的风险溢价估计为9%，而无风险利率为4%，则该企业普通股筹资的成本是多少？
解：普通股筹资成本=9%+4%=13%
1.普通股筹资的优点
房地产企业普通股筹资的优点见图3-28。
图3-28 普通股筹资的优点
2.普通股筹资的缺点
房地产企业普通股筹资的缺点见图3-29。
图3-29 普通股筹资的缺点
1.股票发行的规定与条件
按照《公司法》和《证券法》的有关规定，房地产股份有限公司发行股票，应符合以下规定与条件（图3-30）。
图3-30 股票发行的规定与条件
2.股票发行程序
股份有限公司设立时发行股票与增资发行新股在程序上有所不同，企业设立时发行股票的程序见图3-31，增资发行新股的程序见图3-32。
图3-31 企业设立时发行股票的程序
图3-32 增资发行新股的程序
3.股票发行、销售方式和发行价格
房地产企业发行股票筹资，应当选择适宜的股票发行方式和销售方式，并恰当地制定发行价格，以便及时募足资本。
（1）股票发行方式。股票发行方式，是指企业通过何种途径发行股票。通常股票的发行方式如下（图3-33）。
图3-33 股票发行方式
（2）股票销售方式。股票销售方式是指股份有限公司向社会公开发行股票时所采取的股票销售方法。股票销售方式有两类：自销和委托承销，见图3-34。
图3-34 股票销售方式
（3）股票发行价格。股票发行价格是指股票发行时所使用的价格，也就是投资者认购股票时所支付的价格。股票发行价格通常由发行企业根据股票面额、股市行情和其他有关因素决定。以募集设立方式设立的公司首次发行的股票价格，由发起人决定；房地产企业增资发行新股的股票价格，由股东大会做出决议。
股票的发行价格可以和股票的面额一致，但多数情况下不一致。股票的发行价格一般有等价、时价和中间价三种，见图3-35。
图3-35 股票发行价格
按时价或中间价发行股票，股票发行价格会高于或低于其面额。前者称溢价发行，后者称折价发行。如属溢价发行，发行企业所获得的溢价款列入资本公积。我国《公司法》规定，股票发行价格可以等于票面金额（等价），也可以超过票面金额（溢价），但不得低于票面金额（折价）。
1.股票上市的目的
股票上市指的是股份有限公司公开发行的股票经批准在证券交易所进行挂牌交易。经批准在交易所上市交易的股票则称为上市股票。按照国际通行做法，非公开募集发行的股票或未向证券交易所申请上市的非上市证券，应在证券交易所外的店头市场上流通转让。只有公开募集发行并经批准上市的股票才能进入证券交易所流通转让。股份公司申请股票上市一般出于以下目的（图3-36）。
图3-36 股票上市的目的
2.股票上市的条件
房地产企业公开发行的股票进入证券交易所挂牌买卖（即股票上市），须受严格的条件限制。根据我国《证券法》的规定，房地产企业申请其股票上市，必须符合以下条件，见图3-37。
图3-37 股票上市必须符合的条件
3.股票上市的影响
股票上市对房地产企业有有利影响和不利影响两方面，见图3-38。
图3-38 股票上市对企业的影响
四、房地产企业留存收益筹资
企业留存收益（内部积累）也是形成资本金来源的一条间接途径。房地产企业留存收益筹资的渠道主要有盈余公积和未分配利润，见图3-39。
图3-39 留存收益筹资的渠道
房地产企业留存收益是由房地产企业税后利润形成的，属于权益资本。一般企业都不会把全部收益以股利形式分给股东，留存收益是房地产企业资金的一种重要来源。房地产企业留存收益等于股东对企业进行追加投资，股东对这部分投资与以前交给房地产企业的股本一样，要求获得同普通股等价的报酬，所以留存收益也要计算成本。留存收益筹资成本的计算与普通股基本相同，但不用考虑筹资费用。留存收益筹资成本的计算见图3-40。
图3-40 留存收益筹资成本的计算
房地产企业留存收益筹资的优缺点见表3-2。
表3-2 留存收益筹资的优缺点
