1.1.3　研究意义

关于房屋资产的财富效应，国内外已有大量研究，但主要集中于利用各国的实际数据，对房产的财富效应进行实证分析。研究内容主要集中在以下几个方面：一是房屋资产价值变化对居民消费的影响力度，即对房产财富效应大小的估计；二是比较房屋资产与金融资产等家庭资产的各组成部分财富效应的相对大小；三是进行房产财富效应在不同国家之间或同一国家不同时期之间的比较。得出的结论显示，不同国家或同一国家不同时期的房产财富效应存在差异，而且金融资产和房屋资产的财富效应大小往往不同。对于实证结果所出现的上述差异，却没有给出具有微观基础的统一理论解释。本书通过构建个体优化决策基础上的世代交叠模型，对影响房屋资产和金融资产财富效应大小的因素及其作用机制进行分析，以期对大量实证研究结果中出现的差异提供统一的理论解释。

在我国以往的房产财富效应的实证研究中，大量使用的是宏观时间序列数据。由于我国房地产市场发展时间还不太长，造成宏观时间序列数据的样本点不足，早期的研究也没有包含最近几年的样本数据信息。本书利用2000—2013年的宏观季度数据，对我国现阶段房屋资产和金融资产的财富效应进行了实证分析，并在理论模型参数合理的取值范围内，对理论模型结论和实证研究结果的相合性进行了检验。为弥补宏观数据在研究房产财富效应方面可能的不足，本书利用同一时期的两个大型微观家户调查数据，对我国与部分发达国家房产财富效应进行了实证对比分析。研究过程中，本书使用相同的研究方法和数据口径，使我国和这些国家房产财富效应的比较更具可靠性，避免了不同文章因使用的研究方法和数据口径差异而造成的影响。对于存在的差异，分析了可能的原因，为相关政策调整提供了思路。

在当前我国居民消费率持续底下、经济结构失衡的大背景下，如何刺激国内需求，特别是居民消费需求，已成为政府部门的重点工作之一。党的十八大报告明确指出，“要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，释放居民消费潜力”，“使经济发展更多依靠内需特别是消费需求拉动”。而房产作为家庭财富的重要组成部分，可以通过财富效应影响居民消费（黄静、屠梅曾，2009；杨耀武等，2013）。但是已有的研究结果表明，我国老年家庭消费的房产财富效应显著低于中、青年家庭（杨耀武等，2013）。随着我国老龄化趋势的加速发展，我国老年家庭较低的房产财富效应，将不利于我国总体消费水平的提升。房产财富效应的大小受到房地产市场发展程度、金融市场自由化程度以及人们对待房产观念等诸多因素的影响。房产观念的改变需要一个较长的过程，造成我国老年家庭房产财富效应低的一种最普遍解释，就是较强的遗产馈赠动机。我国老年居民往往会将房产遗留给后代，但是这和不发达的金融市场结合在一起的时候，我们就不太能分清遗产的馈赠是出于主动还是被动。因为在生前出售自己的房产，老人所面临的房产交易和搬迁成本会很高，离开自己的原居地可能还会面临很大的心理成本。如果我国可以适时地开展住房反向抵押贷款（reverse mortgage）业务，就能使拥有房产的老人在生前既能保留房屋居住权，又能依靠房产获得流动性支持，从而使“房产富人、现金穷人”的退休老人，可以提前消费部分房产价值。这样既可以提升老年居民的消费水平，又可以部分缓解社会的养老压力。显然，这对释放居民消费潜力具有重要的现实意义。