一、房地产、城市化与经济结构升级

（一）经济结构、城市化与房地产

我国经济发展的结构可分为如下两个阶段：农业经济社会向工业经济社会转型、工业经济社会向后工业化经济社会（也就是现代服务业⁽²⁾）转型。城市化的发展与这两大经济结构转型密切相关。城市化发展的初期和中期，推动城市化发展的产业为工业和低端服务业，此阶段的城市化发展正对应着农业经济社会向工业经济社会转型；城市化发展的中后期，处于消费模式高端并与人力资本积累相关的知识技术部门应有较大的发展，因此，推动城市化向高层次发展的产业为知识技术部门。

1. 农业经济社会向工业经济社会转型

农业经济社会向工业经济社会转型这一过程中存在如下的变化：一是劳动力由农业部门转移到工业部门；二是资本的深化不断增强；三是家庭由人口数量转向人口质量的提高。这是因为工业生产的资本有机构成高于农业部门，随着重工业化的发展，资本的深化不断增强；工业化生产需要的不仅仅是劳动力数量的增加，同时，劳动力质量还有待于不断提高，这就促进了人力资本积累不断增加，从而促进了资本的不断深化。

2. 工业经济社会向现代服务业社会转型

工业经济社会向现代服务经济社会转型这一过程中存在着如下的变化：一是劳动力由工业部门转移到现代服务业；二是人力资本不断深化；三是人力资本积累和技术创新是人力资本不断深化的基础。知识部门的发展是由人力资本和技术创新推动和支持的，这就出现了人力资本的不断深化，人力资本的深化是与人力资本积累和技术创新相一致的。没有人力资本的积累和技术创新的推动，人力资本的补偿难以实现，人力资本深化也将难以维持。

（二）城市化发展中房地产发挥作用的变化拐点

工业化发展是与城市化的高速发展阶段相联系，第三产业发展是与城市化的质量提高阶段相联系，尤其是第三产业中的现代服务业及知识经济部门的发展。这样，需求结构和产业结构变化与城市化的发展是一致的。如产业结构变化用工业产值占GDP之比指标表示，工业产值占GDP之比与我国城市化率之间存在着“倒U”型关系：农业生产占主导地位的城市化发展较低阶段，工业产值占GDP之比较小，随着城市化率增大，其值将会不断增大；当工业生产占主导产业的城市化发展阶段，工业产值占GDP之比将随着城市化率的增大而不断增大；城市化发展达到一定水平后，服务产业的发展将取代工业成为主导产业，工业产值占GDP之比将随着城市化率增大而不断减小。

城市化发展中期，城市化发展需要大量的基础设施建设和房地产建筑等，第二产业增加值占GDP中比重将会不断增大。由于第二产业资本有机构成较高，第二产业增加值占GDP中比重增大，投资率将会不断增大，消费率将会不断下降。城市化发展中后期，第二产业的发展基本上成熟并趋于稳定，消费结构将会由工业品消费转向以教育、体育、保健和科研等服务型消费。此城市化发展阶段，第三产业发展相对较快，第三产业资本有机构成较低，城市化发展所需的固定资产投资将会出现不断减少的趋势，投资率就会不断下降，同时消费率相对上升。这样，投资率与城市化率之间存在着“倒U”型非线性关系。

陈昌兵（2010）构建的我国省（市）和世界各国面板数据模型实证分析投资率与城市化率之间的非线性关系可知，城市化率的投资率的一次系数为正值，城市化率的二次系数为负值，投资率与城市化率之间存在非线性关系。由陈昌兵（2010）可知，由我国省（市）面板数据模型得到投资率扭转的城市化率大约为59.93%；由城市化率的多重“S”形曲线，陈昌兵（2013）估计得到大约2017年以后我国投资率将随着城市化率增大减小。

由上述分析可知，目前我国房地产及投资在我国宏观经济发展中具有其合理性，但随着城市化的发展，这种依靠房地产和投资的发展模式是不可持续的。

（三）经济结构转型升级的锁定

我国经济结构二次转型升级：一是农业转型升级工业；二是工业转型升级现代服务业。工业生产具有同质性，在一定的生产范围内，具有规模报酬递增；而现代服务业是异质的，不具有同质性，难以复制，这就决定了二次经济转型中存在着不确定性，从而很有可能出现经济结构转型的锁定。

工业化与城市化之间的断裂导致二次转型的锁定从而出现增长停滞。当一个国家（或地区）进入城市化发展中后期，此阶段已经失去了集中配置资源的基础。差异化性需求、服务业比重上升、技术创新异质性等方面均要求市场化的分散决策，经济增长的核心动力则转向为知识创新和人力资本累积的大幅度提升。依靠资本积累推动工业化的规模效率是我国传统发展模式，如纯粹依赖初级劳动力要素驱动和外生技术进步，这种传统的增长方式很可能诱发后发国家工业化发展路径的锁定。如在工业化过程中缺失有远见的内生动力（即人力资本积累和技术创新）的培育，把规模扩张和初级要素驱动运用于城市化发展的中后期，就会出现效率改进路径受阻等问题。在工业化过程中，如我们缺失自主学习、人力资本积累和技术创新，那么，我国经济结构转型升级有可能被锁定。

我国经济正站在经济结构转型升级的十字路口，2017年我国在经济增长的“质量”与“速度”之间面临更为迫切的取舍。我国经济转型的基本特征为，增长由快变量向慢变量切换：传统经济动能是快变量，如出口和投资；新经济的新动能是慢变量，如现代服务业发展及消费升级等。目前我国经济正处于转型升级期，新的增长点并没有形成，如现代服务业和知识部门在宏观经济中没有发挥主导性作用，与此同时，原有的产业难以继续支撑着经济增长，维持我国宏观经济平稳增长的任务就落在了房地产身上。