3 缔约过程中一方未主动据实向对方披露交易重大信息的，相对方可终止继续磋商主合同

——陈军、魏莲花诉无锡融科智地房地产开发有限公司商品房预约合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02民终18号民事判决书

2.案由：商品房预约合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：陈军、魏莲花

被告（上诉人）：无锡融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科公司）

【基本案情】

2015年8月6日，陈军、魏莲花与融科公司签订《融科·玖玖派认购协议书》一份，约定：陈军、魏莲花向融科公司支付人民币2万元作为认购融科·玖玖世家2幢45单元×室房屋的定金；房屋建筑面积121.49平方米，总价1059553元；陈军、魏莲花应于2015年8月13日前携带相关证明到融科公司指定地点签订《商品房买卖合同》及附件；若陈军、魏莲花不履行或不按时履行协议任何条款，视为违约，融科公司没收已付定金，并有权将订购房屋另行出售。2015年8月7日，陈军、魏莲花支付定金2万元。2015年8月11日，陈军、魏莲花告知融科公司因其订购的房屋处于抵押状态，而融科公司并未提前告知，故要求解除认购协议并要求退回定金。与此同时，融科公司在8月11日将双方签订认购协议时尚处于抵押状态的涉案融科·玖玖世家45单元×室房屋解除抵押。2015年8月17日，融科公司向陈军、魏莲花发送《解约通知书》一份，明确表示解除双方签订的《融科·玖玖派认购协议书》并没收定金2万元。陈军、魏莲花认为融科公司在与其签订认购协议时未就房屋已抵押的重大事项向其进行告知，存在欺骗消费者的不诚信行为，认为与融科公司签订购房合同风险太大，故要求融科公司退还2万元定金。融科公司认为双方签订的认购协议真实有效，认购房屋抵押的情况，其在签订认购协议时也进行过告知，但无书面证据，且在认购协议约定的签订正式商品房买卖合同日期到期前涉案房屋抵押已经解除，可以进行正常交易。陈军、魏莲花未按照协议约定签订《商品房买卖合同》，违反了合同法关于定金条款的规定，其有权没收定金。

【案件焦点】

陈军、魏莲花以签订认购协议时融科公司未向其披露房屋存在抵押为由未签订《商品房买卖合同》是否合理。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为：陈军、魏莲花订购的涉案房屋处于抵押状态，系涉及房屋的重大事项，且不能通过房屋外观直观查验知悉，在签订认购协议时，作为出卖方的融科公司应当将该重要信息告知买受人。现陈军、魏莲花明确表示融科公司在签订认购协议前未将该事项向其进行告知，融科公司抗辩称已经进行告知，因该告知属融科公司应履行的义务，在对该事实双方存在争议的情况下，对主张自身义务已履行的一方应负有举证证明的义务。现融科公司未提供证据证明其已履行了该告知义务，故本院依证据规则对融科公司在签订认购协议时已对房屋处于抵押状态向陈军、魏莲花进行过告知的抗辩意见不予采纳。陈军、魏莲花已在2015年8月11日向融科公司明确表示解除合同不会继续签订买卖合同，融科公司也于2015年8月17日明确表示协议予以解除，故涉案认购协议于2015年8月17日已解除。虽然在约定的签订正式买卖合同日期前融科公司将抵押解除，但陈军、魏莲花基于预约阶段融科公司对相关重大事项的不完整披露产生不信任感而不愿与融科公司签订买卖合同，系其对自身权益的合理保护；且该信息的披露，对于陈军、魏莲花决定是否签订认购协议具有重要影响。故本案双方未签订《商品房买卖合同》的原因不应归责于陈军、魏莲花一方，融科公司应将收取的定金2万元予以返还。

江苏省无锡市滨湖区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法理若干问题的解释》第四条之规定，作出如下判决：

一、原告陈军、魏莲花与被告无锡融科智地房地产开发有限公司于2015年8月6日签订的关于融科·玖玖世家2幢45单元×室房屋的《融科·玖玖派认购协议书》于2015年8月17日予以解除；

二、被告无锡融科智地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还原告陈军、魏莲花定金2万元。

融科公司持原审抗辩意见提起上诉。江苏省中级人民法院经审理认为：当事人在签订认购协议时约定交付的定金为立约定金，只有当买受人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立的情况下才丧失取回定金的权利。本案中，买受人陈军、魏莲花于认购协议约定签约日期前几日向融科公司明确表示因其认购的房屋处于抵押状态，而融科公司并未提前告知，故要求解除认购协议。融科公司未提供证据证明其已就房屋抵押事宜提前口头告知陈军、魏莲花，且在陈军、魏莲花提出解除认购协议之前，涉案房屋确实处于抵押状态。因此，陈军、魏莲花基于融科公司存在的重大事项未提前披露而产生的不信任感，不愿继续签订正式房屋买卖合同的行为具有正当性，不属于定金罚没的违约行为。融科公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。

江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案处理重点主要在于缔约过程中对交易信息披露义务的认识。关于缔约过失责任，我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”可以看出，此处规定的“应当承担损害赔偿责任”的条件是“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”或“提供虚假情况”，而对于在订立合同过程中交易一方发现对方存在上述情况后，是否可以终止合同的订立，并未作出规定。而基于交易的诚实信用原则，在交易一方未能主动披露相关重大信息的情况下，相对方基于自身利益的保护拒绝继续磋商相关交易事宜，应予以支持。

具体到本案，双方签订认购协议时，涉案房屋存在抵押。根据《担保法》及《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押物的转让是受到相应限制的。故房屋存在抵押权，是房屋买卖合同交易中涉及房屋的重大信息，对于房屋能否顺利交易以及买受人可能存在的交易风险有重大影响，且该信息作为买受人并不能通过对房屋外观的查看而获取。在未解除抵押的情况下，出卖人应向买受人主动披露该信息。而融科公司未主动披露该信息，导致交易的信用基础被破坏，陈军、魏莲花基于预约阶段融科公司对相关重大事项的不完整披露产生不信任感，而不愿与融科公司签订买卖合同建立合同关系，系其对自身权益的合理保护，并非属于定金罚没的违约情形。

编写人：江苏省无锡市滨湖区人民法院 吴传杰