17 “以物抵债”是否有效

——袁福满诉北京福城源房地产开发有限公司等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市密云区人民法院（2016）京0118民初5820号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：袁福满

被告：北京福城源房地产开发有限公司（以下简称福城源公司）、黄会方、袁腾飞、赵振发

【基本案情】

福城源公司系密云区南河路4号院的房地产开发单位。2010年7月，福城源公司与天津市联星电梯有限公司（以下简称联星公司）签订电（扶）梯设备制作合同，合同约定由联星公司为福城源公司制作5部电梯（江苏施塔德公司生产），并就福城源公司用房屋冲抵工程款一事约定如下：福城源公司用房屋一套（北京市密云县金融商业城8#楼8层面积88平方米、每平方米单价7500元，房屋合计66万元）冲抵部分本合同款，余款28.1万元于电梯设备验收合格前支付联星公司。该合同显示联星公司签订日期为2010年7月23日，福城源公司的盖章处的日期为空白。

2010年7月，联星公司与江苏施塔德电梯有限公司北京分公司（以下简称施塔德公司）签订电梯设备购销安装合同，约定联星公司从施塔德公司购买5部电梯，总价款75万元，合同同时约定联星公司以一套住房折抵部分合同款项，该房系8# 8层东南向住房面积90建筑平方米，6500元每建筑平方米，总房价58.5万元，电梯款差价16.5万元联星公司须在发货前3天内支付到施塔德公司指定账户，施塔德公司授权黄会方为此套住房的产权人。该合同显示联星公司的签订日期为2010年7月14日，施塔德公司的签订日期为2010年7月18日。双方另行签订了抵房协议书，内容与上述电梯设备购销安装合同中所约定的以房抵电梯款内容一致。

2010年8月18日，福城源公司与黄会方签订认购协议书，约定黄会方认购福城源公司销售的商品房，坐落于北京市密云区新南路南侧，旧顺密路东侧“福城新天地8号楼×02号，建筑面积为88平方米（实际面积以产权部门测量为准），双方约定按该商品房的建筑面积计算房价款，成交单价为7500元每平方米，成交房款为66万元。2010年8月26日，福城源公司出具收据一张，内容为：今收到黄会方8-×02房款66万元整。

2013年10月2日，袁金华（系袁福满之姐）与袁腾飞签订意向金合同，内容为：本人袁金华今委托北京市密云县东方美虹檀城店袁腾飞购买福城新天地8号楼×02室购房意向金3万元，转给业主，成交价为105万元。同日袁腾飞出具收到上述3万元的收条。

2013年11月5日，袁福满与黄会方签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定黄会方将福城新天地8号楼×02号楼房转让给袁满福，该房屋建筑面积为88平方米，房屋交易价格为90万元，付款方式为全款，由袁福满先给付黄会方购买该房屋定金50万元，剩余资金付款日期为：黄会方通知袁福满办理网签当日付剩余40万元。房屋交接情况为：袁福满向黄会方付首付款50万元当日。该合同显示的居间方为北京金典佳和房地产经纪有限公司，但该公司未在合同上面盖章或者签字。当日，黄会方出具收条，内容为：本人黄会方今收到袁福满购买福城新天地8号楼×02室购房首付款50万元。

2014年7月9日，密云区公安局出具证明信，福城源公司开发建设的密云金融商业城6#、7#及8#商住楼的门楼院编号为：南河路4号院2号、3号及4号楼。

2016年5月19日，福城源公司与赵坤签订北京市商品房现房买卖合同，福城源公司将坐落于密云区南河路4号院4号楼8层1单元×03号房屋出售给赵坤，合同约定房屋建筑面积99.6平方米，房屋价款178万元，其中赵坤支付首付款43.82万元，余款通过银行贷款支付。2016年6月17日，福城源公司为赵坤办理了房屋入住手续。

袁福满称其于2015年9月即取得涉案×03号房屋的控制权，并拥有房屋的钥匙。对此福城源公司称其根本没有向袁福满交付×03号房屋的钥匙，袁福满系非法取得房屋钥匙。袁福满对此辩解称其第一次进入×03号房屋时房门没有锁，于是便进入了房屋，并随后将×03号房屋的锁芯予以更换。本案在审理过程中，在本院依法追加赵坤为本案第三人之前，赵坤将×03号房屋的锁芯予以了更换。

【案件焦点】

联星公司与黄会方签订的《认购协议书》是否有效。

【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。福城源公司与联星公司签订电（扶）梯设备制作合同约定的抵顶房屋为北京市密云区金融商业城8# 8层的一套房屋，并未指明抵顶房屋的具体位置，虽然联星公司与施塔德公司之间的电梯设备购销安装合同约定的抵顶房屋为8# 8层东南向的一套住房，但随后黄会方与福城源公司所签订的认购协议书及袁福满与黄会方所签订的北京市存量房买卖合同所约定的房屋位置均为北京市密云区新南路南侧，旧顺密路东侧福城新天地8号楼×02号，并未注明房屋的具体朝向。黄会方虽然与福城源公司签订认购协议书，但其未与福城源公司办理交接房屋的手续，袁福满与黄会方之间亦未有交付房屋的手续，且双方合同约定的×02号房屋面积与诉争的×03号房屋差距较大，袁福满虽然在一段时间内拥有诉争×03号房屋的钥匙，但系私自更换房门锁芯，并不是通过房屋买卖双方正常交付获得。综合上述事实，袁福满并未提供充分有效的证据证明其从黄会方处购买的房屋即为诉争的×03号房屋。现福城源公司明确表示将诉争的×03号房屋出售给赵坤，并与赵坤办理了正常的房屋买卖及交接手续，且黄会方表示其出售给袁福满的房屋以合同约定为准，故对于袁福满要求以福城源公司、黄会方为被告依次办理诉争×03号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。黄会方提出其与袁福满之间房屋买卖合同由于情势变更不能继续履行应予解除的意见，双方可以另案解决。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告袁福满的诉讼请求。

保全费5000元，由原告袁福满负担。

案件受理费12800元，由原告袁福满负担。

【法官后语】

本案处理重点主要在于对福城源公司与黄会方签订的《认购协议书》性质的认定。该《认购协议书》不同于普通的房屋买卖认购协议，其签订的背景是福城源公司向联星公司以诉争房屋抵债，联星公司又以该房屋向施塔德公司抵债，而施塔德公司授意黄会方为房屋所有人，因此福城源公司与黄会方签订的《认购协议书》实质是以房抵债合同。

关于“以物抵债”法律性质认定，有的人认为，“以物抵债”就是“流质契约”，应认定为无效；有的人认为，“以物抵债”不同于“流质契约”，“流质契约”是对转移抵押物所有权的预先约定，只存在于抵押、质押合同中。目前，法律对“以物抵债”无明确规定。但在司法实践中，最高人民法院对“以物抵债”问题形成了一定的观点。以时间界限，债务履行期届满前约定的以物抵债，参照《物权法》关于禁止流押、流质处理。这里强调了时间界限，不是一律按流押、流质处理。债务履行期届满后约定的以物抵债，如果抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持，不需要履行清算程序。

本案中，联星公司与施塔德公司签订电梯设备购销安装合同时同时约定联星公司以一套住房折抵部分合同款项58.5万元，电梯款差价16.5万元联星公司须在发货前3天内支付到施塔德公司指定账户。施塔德公司授权黄会方为此套住房的产权人。四天后，联星公司与黄会方签订了《认购协议书》，内容与上述电梯设备购销安装合同中所约定的以房抵电梯款内容一致。可以认定，该《认购协议书》中关于以房抵债的约定是在债务履行期届满前作出的，因此应参照《物权法》关于禁止流押、流质处理，认定联星公司与黄会方签订的《认购协议书》无效。

编写人：北京市密云区人民法院 王晓丽