5 迟延协助购房人办理房屋产权证应当承担违约责任

——刘俊豪诉潮州市第二建筑安装总公司等商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省潮州市中级人民法院（2016）粤51民终431号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：刘俊豪

被告（上诉人）：潮州市第二建筑安装总公司（以下简称二建公司）、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司（以下简称二建分公司）、潮州市培都大酒店有限公司（以下简称培都大酒店）

【基本案情】

2011年5月16日，培都大酒店与刘俊豪签订了《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由刘俊豪向培都大酒店认购凤城花园二期C幢×号房，建筑面积178平方米，房款计870000元，附属设施30000元，及车位1个，共合1050000元，认购合同书签订之日，刘俊豪应交付定金450000元，首期付足房款的30%，认购之日起15日内付房款450000元，余款在交房时结清，办理银行按揭应按银行有关规定执行，所需费用由刘俊豪承担，并预交房产证契税及费用。就上述房屋的买卖关系，二建分公司作为出卖人于2012年9月3日与买受人刘俊豪签订《商品房买卖合同》一份，在该《商品房买卖合同》中，将上述刘俊豪认购的凤城花园二期C幢×号房的编号变更为凤城花园二期三幢十层×房，《商品房买卖合同》对所购商品房面积、价格、付款方式、验收、交付日期及产权证办理等相关事宜进行约定。约定：按2011年5月16日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，刘俊豪于2011年5月16日支付培都大酒店购房款450000元，培都大酒店出具收据1份交刘俊豪存执，该收据的内容是：“今收到刘俊豪先生购凤城花园二期3幢×房房款87万元正，配套3万元，车位1个15万元正，共105万元正，首付45万元正，余款银行按揭。”2012年9月3日，刘俊豪付还培都大酒店购房款50000元，代收契税费及手续费20336.74元，培都大酒店分别出具收据1份交刘俊豪存执，并将代收契税费及手续费20336.74元付给潮州市房地产管理局。后刘俊豪与培都大酒店经协商，将刘俊豪原购买的车位变更为凤城花园二期二楼第30号-30-1号子母车位，车位转让款由原150000元变更为230000元，双方于2014年7月7日签订《车位转让合同》1份，同日，刘俊豪付还培都大酒店车位使用权转让款230000元，培都大酒店在其于2011年5月16日与刘俊豪签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》上注明：“更换车位后房款及车位款全数结清”,并在2011年5月16日的《收款收据》上注明：“房款及车位款结清。”2013年8月5日，中国建设银行股份有限公司潮州市分行将刘俊豪的按揭贷款400000元转入二建分公司的银行账户，2014年3月24日，二建分公司对该按揭贷款开具发票。另查明：凤城花园物业管理处于2013年8月2日向刘俊豪收取装修垃圾处理费1500元及装修押金2000元，并分别出具《收款收据》1份交刘俊豪存执，收款收据的内容分别是：“今收到×业主刘俊豪交来人民币1500元，摘由：装修垃圾处理费。”及“今收到×业主刘俊豪交来人民币2000元，摘由：装修押金”。再查明：培都大酒店、二建分公司已将上述凤城花园二期三幢十层×房交付刘俊豪使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续。对于交房的时间，刘俊豪主张是2013年8月2日，二建分公司主张是按揭贷款发票出具后的2014年4月。

【案件焦点】

1.一审认定交房时间为2013年8月2日是否正确；2.二建公司、培都大酒店是否应当赔偿刘俊豪自2014年7月29日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。

【法院裁判要旨】

广东省潮州市湘桥区人民法院经审理认为：刘俊豪与培都大酒店签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》及与二建分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房管部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现刘俊豪请求判令潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本案不予支持，刘俊豪可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期C幢×号房（即凤城花园二期三幢十层×房）交付刘俊豪使用的时间问题，根据刘俊豪提供的装修垃圾处理费及装修押金的《收款收据》，凤城花园物业管理处于2013年8月2日向刘俊豪收取装修垃圾处理费及装修押金，并在《收款收据》中写明刘俊豪是“××”业主，据此，可以认定出卖人至迟在2013年8月2日已将上述房屋交付刘俊豪使用，现刘俊豪主张交房时间是2013年8月2日，可予以支持，培都大酒店、二建分公司主张交房时间是2014年4月，缺乏证据，依法不予认定。上述《商品房买卖合同》约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证。按该约定，二建分公司至迟应在2014年7月28日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，刘俊豪至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于二建分公司的责任与义务，因此，刘俊豪至今尚未取得房屋权属证书的原因在二建分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”及第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”二建分公司应承担违约责任。因上述《商品房买卖合同》没有约定违约金，现刘俊豪要求二建分公司赔偿其已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失，依法可予支持，对于刘俊豪购买的凤城花园二期C幢×号房（即凤城花园二期三幢十层×房）房款的数额问题，虽然《商品房买卖合同》约定购房款为人民币594558元，但根据《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《车位转让合同》的约定，该房的购房款人民币870000元、附属设施人民币30000元、车位使用权转让款人民币230000元，刘俊豪也已按约定向培都大酒店、二建分公司支付了人民币1130000元，因此，对上述房屋的购房款、附属设施款、车位使用权转让款应按《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《车位转让合同》认定。刘俊豪向培都大酒店交纳的附属设施费人民币30000元属于房屋基础设施费用，该款应计入购房款，而车位款人民币230000元是转让车位使用权的款项，不是购房款，因此，刘俊豪已支付的购房款应认定为人民币900000元。刘俊豪要求按购房款人民币1130000元为基数，从2013年12月25日起计算已付购房款的利息损失，应予调整，其利息损失应按已付购房款人民币900000元自2014年7月29日起至二建分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助刘俊豪办理房屋权属登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二建分公司是二建公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”二建分公司在本案中应负的民事责任，应由二建公司承担。凤城花园二期是二建分公司与培都大酒店合作建设的，二建分公司在本案中应负的民事责任，培都大酒店应当共同承担。刘俊豪请求的装修押金人民币2000元及装修垃圾处理费人民币1500元是凤城花园物业管理向刘俊豪收取的，不是本案三被告收取的，现刘俊豪请求本案三被告退还该款，缺乏依据，依法不予支持。对于刘俊豪要求退回代收契税费及手续费人民币20336元的问题，由于该款是有关部门先予代收取的，因此，刘俊豪的该项请求理由不足，应予驳回。刘俊豪与二建分公司签订的《商品房买卖合同》明确约定土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日，现刘俊豪请求判令三被告将房屋土地使用年限展期至70年，依法不予支持，三被告对该请求的辩称理由充分，应予采纳。三被告辩称刘俊豪尚欠房款人民币150000元，违约在先，由于刘俊豪并没有购买两个车位，其应付房款已全部交付，因此，三被告的该辩称理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：

一、二建公司、培都大酒店应赔偿刘俊豪自2014年7月29日起至二建分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告刘俊豪办理房屋权属登记之日止已付购房款900000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2014年7月29日起至本判决生效之日止的利息损失应于本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至二建分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助刘俊豪办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清；

二、驳回刘俊豪的其他诉讼请求。

二建公司、二建分公司、培都大酒店不服，提起上诉。

二审法院同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

1.不动产物权变动以登记作为生效要件，故购房人需取得权属证书

根据《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”因商品房系不动产，其转让是以登记作为生效的要件，而不是以交付使用作为生效的要件。本案刘俊豪通过签订合同虽已取得商品房的入住使用权，但因尚未办理房屋权属转让登记手续，故并未取得不动产物权，其要取得物权，需申请当地房管部门办理产权转让登记手续并取得房屋权属。

2.依照最高人民法院的司法解释，房屋出售人迟延协助购房人办理房屋权属证书，应当承担赔偿经济损失的违约责任

现实中，由于购房者相对于房屋开发商而言系处于弱势的地位，购房人与房屋开发商签订《商品房预售合同》时，系由开发商提供格式合同，双方难以处在真正平等协商的情况下去签订买卖合同，故购房人如在房屋开发商不予协助其办理房屋权属证书时，其维权较为困难，需要相关的法律予以保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院已明确由于出卖人的原因，致使购房人在约定或规定的时间内没能取得房屋权属证书，是一种违约行为，房屋出售人应赔偿购房人的经济损失，最高人民法院的规定起到切实保护购房人的合法权益的作用。

编写人：广东省潮州市中级人民法院 李照雄