三 城市地租在土地所有者与使用者之间的分配

我们只限于国有土地企业租用这一范围讨论该问题。众所周知，通行的经济规则是租金在租赁契约缔结时就确定。租金过高时，企业支付有困难，或者是企业支付租金后，其生产经营活动的正常利润得不到保证，企业就不愿意租用该地，它一方面可能导致该地闲置，另一方面可能导致企业生产经营不能正常进行，还可能使企业搜寻其他可租之地，从而影响资源的合理配置。租金过低时，企业租用该地有积极性，只是它们所获利润的一部分不反映自己的生产经营水平，而取之于“地利”（商业用地尤为显著）。这样，不仅国家利益部分地转换为企业利益，而且可能使企业与企业之间苦乐不均，减少了收益变动对企业的压力和企业不断改善经营的动力。由此可见，确定一个适当的地租量，对于调整土地所有者与土地使用者之间的关系至关重要。

然而，由于地租量的确定是事前的，不管人们的预测手段多么高超，总会难以做到准确估算经济变化过程中的不确定因素，因而，有必要把事前确定和事后调节结合起来。在租赁契约签订后，一般说来不可变更租金，此时，企业收入若因利而过高，可以通过税收杠杆（例如征收累进的企业所得税）调节，反过来，也可以作相应的调节。这一过程，持续到租赁期满时为止，因为此时可通过土地转租注册予以监管，只要合理制定企业向国家交纳地租的数量和调节措施，就可能在土地管理上更加完善，从而取得较好的社会经济效益。

需要说明的是：地租的分配是整个国民收入分配的一部分，在我国，地租如何分配，分配效应如何，还需联系整个社会的分配关系来讨论。限于篇幅和论题，这里不讨论这一问题，只是指出，若要合理分配城市地租，必须清理既存的分配理论，调整既存的分配管理。